Дефицит жилья возник потому, что почти десятилетие темпы строительства были значительно ниже, чем темпы роста потребности в жилье. В 2010 году министр строительства Ариэль Атиас сказал, что жилищный кризис скоро взорвется, поскольку в Израиле уже много лет строится около тридцати тысяч квартир, а потребность возрастает на сорок тысяч. Взрыв произошел уже через год - во время социального протеста. Но с тех пор сменяющие друг друга министры финансов (Штайниц, Лапид, Кахлон) пытаются бороться с кризисом странным способом: вместо того, чтобы увеличить предложение, они пытаются что-то сделать со спросом. Вместо того чтобы строить самим и создать благоприятные условия для более санированного строительства, государство постоянно мудрит с регуляциями, что для рынка недвижимости противопоказано.

Цены на жилье еще очень далеки от падения. Рост бы их сдержать. Но уже раздаются голоса: снижение цен на жилье будет истинным Апокалипсисом!

Начнем с того, что в чем-то они правы. Есть огромное количество людей, которые владеют квартирами. Они богатеют от роста цен на жилье. Одни богатеют формально. Просто потому, что продолжают жить в той же квартире. И от того, что цена ее выросла на 200 тысяч - у них в кармане ни копейки не прибавилось. Другие, которые берут под залог квартиры кредиты, получают возможности дополнительного маневра. Третьи: богатеют реально, если владеют более чем одной квартирой и сдают их в аренду.

Кроме того, резкое падение цен на квартиру - оно, как правило, происходит не от хорошей жизни, сопровождается падением покупательной способности населения, ростом безработицы, банкротством, разорениями и прочими неприятными вещами. В этом случае, при падении цен на квартиру огромное количество людей окажется в весьма скверном положении заложников машканты. Банк, в случае падения цен и неспособности человека платить машканту, более не рассматривает квартиру как надежный залог, а потому продает ее по меньшей цене.

Формально пострадают и те, кто выплатил ссуду на жилье. Но их проблемы не столь страшны. Стивен Левитт один из самых известных в мире экономистов (автор "Фрикономики" и "Суперфрикономики") пишет, комментируя падение цен на жилье во время финансового кризиса, когда в США цены на жилье в 2007 году упали на 6%: "Есть много возможных причин, по которым терять деньги на жилье не столь уж болезненно. Во-первых, это не очень ощутимо, поскольку никто точно не знает, сколько стоит его дом. Во-вторых, не так обидно, поскольку убытки из-за жилья несут и все остальные. (Однажды я слышал, как очень богатый человек сказал, что абсолютное богатство его не волнует, а волнует лишь место в списке миллиардеров по версии Forbes.) В-третьих, вы не станете винить себя в падении цен на жилье…".

Так вот, человек, который живет в купленном и оплаченном жилье, теряет на падении цены только потенциально, так же как только потенциально выигрывает на росте. Кто действительно может оказаться в плохом положении - это люди, которые еще не выплатили ипотечную ссуду или взяли под квартиру крупный кредит. При резком падении цен они будут вынуждены выплачивать ссуду, которая значительно превысит стоимость их квартиры после удешевления.

В случае если их квартиры резко упадут в цене, а они окажутся в тяжелом финансовом положении и не смогут возвращать кредиты, то банки начнут продавать их квартиры. В этой ситуации, человек, чью квартиру продает банк, как правило, теряет жилье, все равно остается должен банку, но не имеет права на получение социальной помощи на съем квартиры. В 2001-2003 годах, в момент, когда экономический кризис совпал со Второй интифадой и падением цен на квартиры, я работал в правозащитной организации "Ядид" и часто сталкивался с случаями "заложников машканты". Происходят такие вещи и в других странах. Я описывал случай превращения украинского заложника ипотечной суды в Люботинского стрелка.

Еще, конечно, падение цен на квартиры ударит по тем, кто сдает квартиры. Особенно, если вложение в недвижимость превратилось в инвестиции. Таковых в Израиле 54 тысячи семей. Среди них семья премьер-министра Биньямина Нетаниягу (в собственности семьи Нетаниягу имеются четыре единицы жилья - вилла в Кейсарии и квартира в Иерусалиме принадлежат им полностью, в двух домах, доставшихся Биньямину и Саре от родителей, супруги владеют своей наследственной долей). Средний возраст человека, имеющего от трех квартир и более, - 56 лет, а средний доход - 46 тысяч шекелей в месяц.

Их, однако, как мне кажется, большинству общества куда менее жалко, чем "заложников машканты". Поскольку люди инвестировавшие капитал в покупку дополнительного жилья под сдачу, занимаются очень надежным, очень прибыльным бизнесом, который построен на чужих трудностях.

Люди, которые сдают несколько квартир, однако, пострадают только в том случае, если упадут цены не только на продажу, но и на съем жилья. Корреляция между этими вещами существует, но она отнюдь не автоматическая.

Как отмечает Банк Израиля: резкое снижение цен на недвижимость может вызвать снижение деловой активности и потребления.

В случае кардинального падения цен пострадает и государственная казна, которая является главным глобальным выгодополучателем.

Исходя из вышеизложенного, курс нынешнего министерства финансов и министерства строительства ставит цели адресного изменения на рынке недвижимости, чтобы без обвального падения цен на жилье добиться следующих целей:

1) Предоставление льготных цен молодым парам для покупки первой квартиры. Это программа "Жилье для новоселов" ("Мехир ле-мештакен"), которая вводится в жизнь.

2) Снижение цен на съем жилья, путем обложения налогом тех, кто сдает квартиры.

3) Увеличение количества социального жилья.

Курс министерства финансов и министерства строительства, в которых сидят политические руководители из партии "Кулану" более-менее понятен. Но пока не очень эффективен. Цены продолжают расти. Хваленая программа "Жилье для новоселов" - пока буксует. Социальное жилье увеличивается в гомеопатических дозах. Кахлону, который лично мне очень симпатичен, не хватает кардинальности и масштабности.

Главная же проблема в области строительства в Израиле проста. Дефицит жилья возник потому, что почти десятилетие темпы строительства были значительно ниже, чем темпы роста потребности в жилье. В 2010 году министр строительства Ариэль Атиас, беседуя со мной и другими участниками круглого стола в амуте "Гешер", сказал, что жилищный кризис скоро взорвется, поскольку в Израиле уже много лет строится около тридцати тысяч квартир, а потребность возрастает на сорок тысяч. Атиаса возможный взрыв волновал, но заботился он, прежде всего, о своей аудитории. Поэтому заявил, что государство при посредстве его министерства должно непрерывно строить отдельные города для ультрарелигиозного населения, поскольку, с одной стороны, его численность быстро растет, а с другой - ультрарелигиозным негоже жить в "смешанных" городах.

Взрыв произошел уже через год. Во время социального протеста. Но с тех пор, сменяющие друг друга министры финансов (Штайниц, Лапид, Кахлон) пытаются бороться с кризисом странным способом: вместо того, чтобы увеличить предложение, они пытаются что-то сделать со спросом. Вместо того чтобы строить самим и создать благоприятные условия для более санированного строительства, государство постоянно мудрит с регуляциями, что для рынка недвижимости противопоказано.

Последней предлагаемой мерой - является законопроект, предусматривающий новые ограничения ипотечной ссуды для инвесторов. Это точно не будет способствовать решению жилищного кризиса, не приведет к удешевлению жилья, но может вообще добить строительный рынок. Попытки уменьшить спрос, удары по тем, кто покупал квартиры в качестве инвестиции, приводят к сокращению числа новостроек, к замедлению темпов строительства, что еще более ухудшает ситуацию.

Инвесторы - это не проблема. Инвесторы подталкивают к увеличению строительства. Проблема - недостаточное предложение. Чтобы решить проблемы жилищного кризиса надо больше строить, а не бороться с потенциальными покупателями.

И как бы ни были велики угрозы, связанные с возможным падением цен на квартиры, продолжающийся рост цен сулит гораздо большие риски. Как правильно отмечено в полугодовом отчете, опубликованном 24 января Банком Израиля: постоянные подорожания на рынке жилья создают риск для финансовой системы, увеличивая риск возможного резкого изменения тенденций, независимо от сиюминутных причин. Этот риск будет увеличиваться, если цены продолжат расти…