Для рынка израильской недвижимости всегда был характерен упрямый оптимизм: что бы ни происходило в стране и в мире, люди будут покупать жилье, а строительные компании - оставаться в плюсе. Обычно так оно и происходит, но последние два года стали для застройщиков и продавцов серьезной проверкой на прочность. Затяжная война и общая нестабильность заставили колебаться даже самых решительных покупателей. Многие строительные проекты оказались замороженными: не хватает рабочих, из-за бойкота Турции сбилась логистика поставок, соответственно выросла себестоимость домов и квартир.

Еще одна неприятность подстерегла застройщиков "от своих": во многих субсидированных жилищных проектах истек так называемый "период охлаждения" ("ткуфат цинун") - пятилетний срок, в течение которого владельцы не имели права продавать свое жилье. Сегодня такие квартиры буквально затопили рынок и составляют острую конкуренцию первичной недвижимости. В целом спрос на жилье упал примерно на 20%, а запасы непроданных квартир выросли до рекордных 80 тысяч. Но это не катастрофа, это новая реальность, причем не самая плохая: рынок, который еще недавно кипел от спекуляций, теперь остывает, давая шанс здравому смыслу и начиная считаться с интересами потребителя.

Продавцам уже приходится заманивать покупателей скидками, однако это в основном маркетинговые уловки, от которых мало реальной экономии. К примеру, если раньше квартиры предлагались с бонусами вроде бесплатного парковочного места, оборудованной кухни, уменьшенным НДС и т.д., то теперь эти льготы отменены, и, хотя цена на жилье снижена, чистая сумма сделки остается прежней, а то и выше. Еще один прием - рассрочка и заморозка платежей. Израильтян всегда привлекала формула "бери сейчас - плати потом", но, по сути, это всего лишь перенос нагрузки на будущее. Одним словом, рынок крутится как может, сражаясь за выживание, и пока не готов на серьезные уступки.

Но если в теории ситуация действительно выглядит удачной для потребителя, то на практике положение не столь лучезарно. Доходы населения снизились из-за инфляции, а ипотечные ставки остаются высокими. При базовой ставке 4,5% ежемесячные выплаты ипотеки для средней семьи выросли на тысячи шекелей. Жилье дешевеет в абсолютных цифрах, но становится менее доступным. Государство даже перестало публиковать индекс "количество месячных зарплат для покупки квартиры", чтобы не шокировать общество. Многие израильтяне, еще недавно копившие деньги на первый взнос за собственное жилье, теперь выбирают между арендой и переездом в более дешевые страны вроде Кипра и Греции.

Да, на фоне огромных ипотек аренда кажется естественным выбором. Вот только государство так и не сумело наладить рынок долгосрочной аренды, хотя разговоры об этом ведутся много лет. Вместо того чтобы строить специальные здания для аренды - с общими службами и инфраструктурой, как делают во всем мире, в Израиле решили сэкономить и превратить старые многоквартирные дома в арендные комплексы. Эта попытка ожидаемо провалилась, и в итоге "получилось как всегда": количество качественных арендных квартир ничтожно мало, цены растут, долгосрочные проекты строятся медленно, и "схирут" становится для тысяч семей "постоянным временным" решением.

Тем временем, война привела не только к стагнации продаж, но и к изменению приоритетов государственной поддержки. В программах льгот на жилье появились новые категории - резервисты и участники боевых действий, которым государство обещает приоритет при распределении квартир. Основной упор здесь сделан на периферию: Лод, Кирьят-Гат, Беэр-Шеву, а в центральных районах - Раанана, Ришон-ле-Цион, Кфар-Саба - государственные лотереи временно прекращены. Для девелоперов это означает новое давление - спрос перераспределяется, а "центральные" проекты вынуждены конкурировать за частного покупателя, не подпадающего под льготы.

Рекомендации экспертов таковы: резервистам и другим льготникам нужно быстро принимать решение - государственные программы часто меняют правила. Тем, кто платит ипотеку, советуют следить за ставкой: если Банк Израиля пойдет на снижение, можно подумать о рефинансировании. А ответ на главный вопрос о жилье - покупать, продавать или выжидать, ответ один: думать.

Рынок недвижимости в Израиле сегодня - как страна после воздушной тревоги: сирены стихли, но напряжение остается. Застройщики с надеждой говорят о временном затишье, покупатели - о вынужденной паузе. И все же у сегодняшнего покупателя есть преимущество. Впервые за долгие годы израильтянин может не спешить с покупкой жилья, опасаясь, что оно станет недоступным, - он хозяин положения, он может выбирать, сравнивать условия и торговаться. Это, пожалуй, главное изменение на рынке 2025 года. Продавец же выиграет, если не будет поддаваться панике - рынок болен, и все же скорее жив, чем мертв.